文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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