5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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