文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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